Bauvoranfrage / Bauantrag / Nutzungsänderung stellen

Berlin / Herne. [stbs] Ohne Baugenehmigung (Nutzungsänderung) ein Objekt nutzen, baulich ändern, die Nutzung ändern, errichten oder beseitigen, kann ein teures Vergnügen werden. In Nordrhein-Westfalen z. B. ist dies mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 EUR unter Strafe gestellt. Mal abgesehen davon birgt ein solches Vorgehen zivil- und strafrechtlich im Schadensfall (Einsturz, Bauarbeiter verunfallt, Mitarbeiter kommen zu Schaden …) erhebliche persönliche Risiken.

Eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung liegt schon dann vor, wenn die bloße Möglichkeit besteht, dass die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens nach den bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Vorschriften anders beurteilt werden kann als die bislang genehmigte Nutzung. Im Falle einer Nutzungsänderung stellt sich die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit und damit einer möglichen Ausnahme oder Befreiung auch dann neu, wenn für diese bauliche Anlage früher einmal eine Ausnahme oder Befreiung erteilt worden ist. Denn eine Genehmigung einschließlich der von ihr eingeschlossenen Ausnahme oder Befreiung ist nur auf eine bestimmte Nutzung bezogen. Entscheidend ist, dass die Möglichkeit der veränderten Anforderungen ausreicht!

Gehen Sie grundsätzlich davon aus, dass Sie einen Bauantrag stellen müssen. Schön die Änderung des farblichen Aussehens der Fassade oder des Daches kann genehmigungspflichtig sein.

Bereits die Umwandlung einer Gaststätte in eine Diskothek, eines Büros in eine Wohnung kann genehmigungspflichtig sein.

vgl.: BVerwG, Az.: 4 C 67/78, Urteil vom 27.05.1983

Bei der Umwandlung von Lager- in Verkaufsflächen kann von einer Genehmigungspflicht ausgegangen werden. Änderungen des Sortiments können ebenfalls eine Nutzungsänderung darstellen, wenn sie „wesentlich und rechtlich beachtlich“ sind.

Auch die Umwandlung eines Kuh- in einen Schweinestall kann wegen (fiktiven) größeren Beeinträchtigungen bereits genehmigungspflichtig sein (i. S. d. § 3 BauO NRW 2018).

Nach Ansicht des Hessischen VGH liegt eine Nutzungsänderung auch dann vor, wenn in einem Ladengeschäft Sportwetten betrieben werden sollen, da Wettbüros als Vergnügungsstäten gelten und somit anderen baurechtlichen Vorschriften unterliegen.

vgl.: Hessischer VGH, Az.: 3 TG 2161/06, Urteil vom 19.09.2006

Ob Sie für ein Vorhaben eine Baugenehmigung oder Nutzungsänderung bei der für Sie zuständigen Baugenehmigungsbehörde kann pauschal nicht beantwortet werden. Das ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist entscheidet zunächst die jeweilige Landesbauordnung, einige Vorhaben bedürfen nur einer Anzeige (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren) und andere wiederum sind genehmigungsfrei – bei Vielen kann die Genehmigungsfreiheit jedoch erst durch das Bauamt beurteilt (Genehmigungsfreistellung) werden wenn ein ordentlicher Bauantrag eingereicht wurde. Grundsätzlich ist immer dann eine Genehmigung notwendig, wenn Rechte Dritter (Abstandsflächen, Grenzbebauung, Lärmschutz …) betroffen, Genehmigungen auf Grund anderer Gesetze (neben der Landesbauordnung, Gestaltungssatzungen, Landschaftsschutz …) notwendig, tragende Bauteile von Änderungen betroffen sind; sich z. B. der Verlauf von Flucht- und Rettungswegen ändert; Abweichungen, Ausnahmen oder / und Befreiungen erforderlich wären.

Eine Nutzungsänderung ist immer dann erforderlich, wenn sich die Nutzung eines Objekts, z. B. von Wohnen zu Gewerbe oder von Garage zu Wohnen ändert. Ändert sich z. B. der Betreiber einer gewerblichen Verkaufsfläche oder wechselt der Betreiber einer Arztpraxis sind immer ein kompletter Bauantrag notwendig. Tatsächlich ist das Verfahren an sich und die Fülle von Unterlagen i. d. R. identisch.

Im Fall einer Grenzbebauung (Abstandsflächen, Baulasten …) sind Nachbarerklärungen sowie entsprechende Eintragungen im Grundbuch der angrenzenden Flurstücke notwendig. Dies kann z. B. Belastungen resp. der Zustimmung von Kreditgebern zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen führen.

Vor der Baugenehmigung fällt der Startschuss für die Bauarbeiten. Sollten die Bauarbeiten bereits ausgeführt worden sein, so steht eine sog. Legalisierung des Bauvorhaben an. Zuvor muss aber noch eine bürokratische Hürde gemeistert werden, der Bauantrag. In diesem Verfahren sind mit dem Antrag bereits sämtliche Fachunternehmerbescheinigungen, Verwendbarkeitsnachweise (abP, abZ, ZiE, ETA …), bautechnischen Nachweise (Tragwerk, Brand-, Wärme-, Schallschutz) oder / und  Sachverständigen Abnahmen einzureichen.

Einen Bauantrag, darf nur eine nach den jeweiligen Landesbauordnungen bauvorlageberechtigte Person erstellen. Die Kosten betragen ca. 2,5 % (LP 1 – 4, § 34 Gebäude HOAI) der Bausumme die städtischen Gebühren (ca. 6 – 13 ‰ der Rohbausumme) sind je nach Bundesland unterschiedlich. Die bauvorlageberechtigte Person ist verantwortlich dafür einen genehmigungsfähigen Bauantrag zu stellen, ein nicht genehmigungsfähiger Bauantrag muss auch nicht vergütet werden. Auch für die Planung des Brandschutzes, etc. ist zunächst der Bauvorlageberechtigte verantwortlich, erst wenn dieser der Bauherrschaft anzeigt, dass er nicht die notwendige fachliche Qualifikation dafür besitzt müssen sog. Fachplaner oder / und Fachbauleiter zusätzlich beauftragt werden, kalkulieren Sie diese Kosten frühzeitig mit ein.

Länger als sechs Wochen darf es nicht dauern, bis z. B. in NRW über einen Bauantrag im vereinfachten Verfahren beschieden wird. Bei ca. 10 % aller Fälle ist dies nach einer unserer Erhebungen in der Realität leider anders. Dabei legt z. B. die Landesbauordnung in NRW gesetzlich den Zeitraum fest in welchem im vereinfachten Verfahren bei Vorliegen eines qualifizierten Bebauungsplans beschieden werden muss.

Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob das geplante Bauvorhaben den Vorschriften der Bauordnung von Bundesland und Gemeinde entspricht. Die Bearbeitung kann mehrere Monate dauern. Dabei können vom Amt Nachforderungen innerhalb enger Fristen gestellt werden oder / und weitere Behörden beteiligt werden. Auch hier können zusätzliche Planungs- bzw. Gutachterkosten entstehen.

Selbst wenn für das Bauvorhaben durch die Baugenehmigungsbehörde eine Baugenehmigung erteilt wird, heißt dies noch nicht automatisch, dass z. B. ein Gewerbe tatsächlich so rechtlich betrieben werden kann. Denn die Bauverwaltung prüft z. B. nicht das Einhalten weiterer gesetzlicher Bestimmungen (Arbeitsschutzgesetz, RKI-Richtlinien …). Sie sollten jedoch im Vorfeld darauf achten, dass die Bauvorlagen auch diese Punkte berücksichtigen.