Berlin / Herne. [stbs] Nach unseren eigenen Erfahrungen über die letzten 30 Jahre, nehmen es gerade viele Klein- und Kleinstvermieter mit den Wohn- bzw. Nutzflächenangaben in den Mietverträgen nicht ganz so genau. Meist zu Lasten des Mieters. Mit Urteil vom 31.10.2007 (Az.: VIII ZR 261/06) hatte der BGH festgestellt, dass Abweichungen von weniger als 10 % zwischen der tatsächlichen und der vertraglichen vereinbarten Wohnfläche im Rahmen der Betriebskostenabrechnung unbeachtlich seien. Insofern bestand oft auch kein Anlass zum Handeln. Inzwischen gilt für Wohnflächenabweichungen nicht mehr generell eine 10-prozentige Toleranzgrenze, so der BGH in einem neueren Urteil.
Wer aber in diesen Monaten, Wochen und Tagen seine Grundsteuererklärung ausfüllt muss zum Schluss kommen seine Flächenberechnungen und -angaben genaustens zu prüfen.
„Falsche Angaben in Steuererklärungen sind nun mal kein Kavaliersdelikt“, so Stefan Budde-Siegel, Sachverständiger für Bauschadenbewertung und Immobilienbewertung.
Wer als Nichtfachmann in der Grundsteuererklärung an die Stelle „Wohnfläche“ kommt, macht in der Regel Fehler. Denn was genau ist schon „Wohnfläche“? Was steckt rechtlich hinter dem Wort „Wohnfläche“. Dies ist zumindest nicht jedem klar. Warum? Weil sich die Definition dem allgemeinem Verständnis entzieht. Der Begriff „Nutzfläche“ taucht dann ebenfalls in der Steuererklärung auf und ist genauso ein Mysterium für den Unkundigen.
So gehören z. B. Schwimmbäder im Haus zur Wohnfläche, Kellerräume jedoch nicht zwingend, gleiches gilt für Dachböden. Für Terrassen, mit oder ohne Überdachung, mit oder ohne Heizung gelten wiederum unterschiedliche Berechnungsgrundlagen.
Maßgeblich sind hier neben den gesetzlichen Vorschriften aus der WoFlV heraus, auch die Baugenehmigung sowie die II. BV, DIN 277 und 283-2. Seit 01.01. 2004, ist die II. BV, Teil IV-Wohnflächenberechnung, durch die WoFlV ersetzt worden , wobei folgendes zu beachten ist: Gibt es keine anderslautende vertragliche Vereinbarung, ist bei Mietvertragsabschlüssen bis 31.12.2003, die II. BV anzuwenden, bei Vertragsabschlüssen ab 01.01.2004 hingegen die WoFlV.
Das Ganze ist fehlerlos kaum in der Grundsteuererklärung anzugeben. Und wer sich zu seinem Nachteil vertut, zahlt bis zur nächsten Grundsteuer-Erhebung in sieben Jahren viel zu viel. Natürlich müssen im gleichen Zug Betriebskostenabrechnungen und Mietverträge entsprechend angepasst werden. Sonst setzt man sich möglicherweise einem Betrug zum Nachteil seiner Mieter aus.
Wer jetzt allerdings glaubt, er könne diese Zahlen selbst und rechtssicher ermitteln, der irrt sich nach unserer Expertise.
Neben den Vermietern müssen aber auch Pächter von Kleingärten etc. handeln. Kein Garten ist zu klein, um sich vor der Grundsteuer drücken zu können.