Zertifizierte Verwaltung: Anspruch, Prüfung und Ausnahmen im Wohnungseigentum

Berlin/Herne/Köln. [stbs] Die zertifizierte Verwaltung gehört grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung von Wohnungseigentum. Der Anspruch aus dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) ist seit dem 01.12.2023 anwendbar. Eine frühere Übergangsregelung für am 01.12.2020 bestellte Personen endete am 01.06.2024. Die Qualifikation kann durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) oder eine gesetzlich bestimmte Gleichstellung nachgewiesen werden. Für kleine Gemeinschaften besteht eine Ausnahme mit mehreren gleichzeitig zu erfüllenden Voraussetzungen. Die Zertifizierung ist von der gewerberechtlichen Erlaubnis zu unterscheiden. Eine fehlende Zertifizierung macht nicht automatisch alle Beschlüsse unwirksam. Vor der Bestellung sind der Nachweis und mögliche Ausnahmen zu prüfen.

Zertifizierte Verwaltung und der gesetzliche Anspruch

Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung. § 48 Abs. 4 WEG bestimmt, dass diese Regelung seit dem 01.12.2023 anwendbar ist. Der ursprünglich vorgesehene Termin 01.12.2022 beschreibt daher nicht den tatsächlichen Beginn des geltenden Anspruchs.

Gemäß § 26a WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer IHK die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat oder einer gesetzlichen Gleichstellung unterfällt. Die Zertifizierung unterstützt sachkundige Verwaltung, garantiert aber keine Fehlerfreiheit aller Entscheidungen.

Übergangsregelung und kleine Gemeinschaften

Wer am 01.12.2020 eine bestimmte Gemeinschaft verwaltete, galt gegenüber den Wohnungseigentümer:innen dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter. Diese gemeinschaftsbezogene Übergangsregelung ist beendet.

Die Ausnahme gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG verlangt weniger als neun Sondereigentumsrechte, die Bestellung einer Person aus der Gemeinschaft und dass weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer:innen zertifizierte Verwaltung verlangt. Die Größe allein genügt nicht.

Prüfung, Kosten und Gleichstellung

Die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) regelt das Verfahren. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Sie umfasst Grundlagen der Immobilienwirtschaft sowie rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse. Die Gebühren legt die zuständige IHK fest. Etwa 400 € sind daher nur eine Orientierung, keine bundesweit einheitliche Gebühr.

§ 7 ZertVerwV stellt Personen mit Befähigung zum Richteramt, bestimmten immobilienwirtschaftlichen Ausbildungs- und Fortbildungsabschlüssen sowie einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt gleich. Dazu gehören insbesondere die benannten Ausbildungsabschlüsse in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und der anerkannte Abschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt beziehungsweise Geprüfte Immobilienfachwirtin. Die Qualifikation muss den gesetzlichen Tatbestand erfüllen; Berufserfahrung allein reicht nicht automatisch.

Bestellung und Anfechtung

Die Zertifizierung ist von der Erlaubnis gemäß der Gewerbeordnung (GewO) und der Weiterbildung zu unterscheiden. Das WEG enthält kein allgemeines gewerberechtliches Tätigkeitsverbot für jede nicht zertifizierte Person. Wohnungseigentümer:innen können jedoch ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Ein Bestellungsbeschluss, der die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt, kann unter den Voraussetzungen der Beschlussanfechtung angegriffen werden.

Eine fehlende Zertifizierung macht nicht automatisch sämtliche von der Gemeinschaft gefassten oder von der Verwaltung umgesetzten Beschlüsse unwirksam. Die Wirksamkeit und Anfechtbarkeit sind für den jeweiligen Beschluss zu prüfen.

Die im Zusammenhang mit Verwaltungsqualität angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH), Az. V ZR 202/14, stammt aus dem Jahr 2015. Sie liegt vor der Einführung der heutigen Zertifizierungsregelung und ist nicht als Entscheidung über § 26a WEG oder eine ausnahmslose Bestellungssperre seit 01.06.2024 einzuordnen.

Nachweise vor der Bestellung kontrollieren

Die Gemeinschaft sollte klären, ob ein Prüfungsnachweis oder eine gleichgestellte Qualifikation vorliegt. Wer die Ausnahme für kleine Gemeinschaften geltend macht, muss sämtliche Voraussetzungen beachten. Aufgaben und Rechte sollten im Verwaltungsvertrag nachvollziehbar geregelt sein.

Eine Textausgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) erschließt allgemeine zivilrechtliche Vorschriften. Die besonderen Rechte der Gemeinschaft regeln WEG und ZertVerwV. Weitere immobilienbezogene Themen behandelt die Rubrik SV.