Berlin / Herne [stbs] Genehmigungspflichtige Bauvorhaben unterliegen in der Zeit der Bauausführung der Bauüberwachung. Unter Bauüberwachung, auch Baukontrolle genannt, ist die Überwachung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften und Anforderungen beim Errichten, Umbauen, Beseitigen oder Unterhalten baulicher Anlagen sowie die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten zu verstehen.

Die Bauaufsicht besichtigt genehmigte Baumaßnahmen stichprobenhaft oder regelmäßig, um festzustellen, ob keine Abweichungen vom genehmigten Bauantrag vorgenommen werden. In der Regel finden mindestens zwei Bauzustandsbesichtigungen durch die Bauaufsicht statt, und zwar nach der Fertigstellung des Rohbaus und nach der abschließenden Fertigstellung.

Im Zuge des avisierten Abnahmetermins ist zunächst zu klären ob es sich dabei um die Abnahme durch die hiesige Baugenehmigungsbehörde (Bauzustandsbesichtigung) handelt oder nur um eine Abnahme der Bauarbeiten.

Die Rechtsgrundlagen für die Bauüberwachung und die Bauzustandsbesichtigung ergeben sich aus § 74 Abs. 7, § 83 und § 84 BauO NRW 2018.

Ich möchte nochmals darauf hinweisen, dass Sie zum ordnungsgemäßen Betrieb der Paxis eine Baugenehmigung benötigen. Die Bußgelder diesbezüglich sind nach der Revision der Bauordnung in diesem Jahr auf bis zu 500.000 EUR erhöht worden.

Daneben ist die Baugenehmung maßgeblich heranzuzeiehn um die Baukosten resp. die laufenden Kosten einvernehmlich zu verteilen.

Je nach Auflage(n) in der Baugenehmigung können einige oder alle der nachfolgenden Positionen zu Lasten des Bauherrn (Betreiber-) oder zu Ihren (Unternehmerpflichten) zugeordet werden. Ohne Einsicht in die Baugenehmigung ist dies nicht möglich!

Mutmaßlich betrifft dies die Kosten für:

Lüftungsanlage
Feuerlöscher
Notfallschalter (barrierefreies WC)
Sicherheitskennzeichnung
Flucht- und Rettungspläne
Feuerwehrpläne
Brandschutzordnung

Beispielhaft erläutert, hier am Flucht- und Rettungsplan:
Wird dieser in der Baugenehmigung als Auflage gefordert, trägt die Kosten der Bauherr, auch für die ständigen Prüfungen und ggf. Erneuerungen.
Wird dieser nicht gefordert, so ist er dennoch zur Unterweisung der Mitarbeiter erforderlich. Die Kosten wären dann alleine von Ihnen zu tragen.

Ergänzend zum Notfallschalter (Barrierefreies WC), dieser ist nach DIN 18040-1 erforderlich. Eine Norm muss nicht unbedingt eingehalten werden. Jedoch ist es in diesem Fall so, dass die Norm als sog. Eingeführte Technische Baubestimmung Baurecht in NRW geworden ist. Jedenfalls wird der Notschalter in der ETB nicht ausgeschlossen. Er ist dadurch zwingend einzubauen zu Lasten des Bauherrn in diesem Fall.
Ein Architekt hat zudem immer entsprechend den Normen zu planen. Wenn er dies nicht macht, muss er eine besondere Berufshaftpflichtversicherung haben und sich für die Abweichung die Genehmigung des Bauherrn einholen.

Denken Sie bitte vor Inbetriebnahme daran, die Erst-/Pflichtunterweisungen der Mitarbeiter durchführen zu lassen. Auch eine Brandschutzordnung der Teile A – C ist erforderlich.

Da mir bis heute keine Baugenehmigung und kein Brandschutzkonzept vorliegen, kann ich die Lage des ersten und zweiten Rettungsweges nur mutmaßen.
Die Augänge müssen zwingend entgegengesetzt liegen. Für mich kommt daher nur das Fenster Raum 5 Richtung Osten als zweiter Rettungsweg in Betracht. Auch hier ist vorab noch die erforderliche lichte Größe von 0,90 x 1,20 m zu prüfen. Abweichungen wären im Einvernehmen mit der Feuerwehr möglich. Notwendig ist an dieser Stelle eine Austieghilfe DIN 18799-1.

Kaufvertrag
Grundbuchauszug (aller Abteilungen)
Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitserklärung und Gemeinschaftsordnung)
Baugenehmigung (inkl. aller Bauvorlagen, Brandschutzkonzept, Statik, Entwässerungsantrag, falls notwenig Bescheinigungen der Prüfsachverständigen/staatlich anerkannten Sachverständigen…)
Baubeschreibung (aus dem Kaufvertrag)
Bei Bestandsbauten (Sachverständigenbescheigungen über alle vorhandenen brandschutztechnisch bemessenen Bauteile)
Fachunternehmerbescheinigungen / -erklärungen
Prüfzeugnisse (BZP) wie abP, abZ und ZiE
Fachbauleiterbescheinigungen
Gewährleistungsbürgschaften

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