Berlin/Herne/Köln. [stbs] Mit dem Gesetz zum kontrollierten Umgang mit Cannabis und zur Änderung weiterer Vorschriften (Cannabisgesetz – CanG) begann am 01.04.2024 die Teillegalisierung. Für Immobilien sind insbesondere die Vorschriften des Gesetzes zum Umgang mit Konsumcannabis (Konsumcannabisgesetz – KCanG) zu beachten. Privater Eigenanbau, gemeinschaftlicher Anbau und öffentlicher Konsum unterliegen unterschiedlichen Regeln. Ein Konsumverbot in der Nähe bestimmter Einrichtungen bedeutet deshalb kein allgemeines Anbauverbot in benachbarten Wohnungen. Rauch und Gerüche können dennoch zu Nutzungskonflikten führen. Eigentümer:innen und Verwalter:innen müssen konkrete Gefahren und Vertragsverstöße ihrer jeweiligen Verantwortung entsprechend behandeln. Der Beitrag erläutert die rechtlichen Grenzen von Hausordnungen, Beschilderungen und baulichen Maßnahmen.

Cannabis und Immobilien: Welche Regeln gelten?

Die Teillegalisierung lässt mietvertragliche Rücksichtnahmepflichten und Verkehrssicherungspflichten bestehen. Welche Maßnahmen erforderlich sind, hängt von der tatsächlichen Nutzung, dem baulichen Zustand und einer konkreten Störung oder Gefahr ab. Aus dem KCanG folgt keine pauschale Pflicht aller Eigentümer:innen, sämtliche Konsumverbotsbereiche kartografisch zu erfassen.

Rauch, Gerüche und Schutz Dritter

Beim Rauchen entstehen gesundheitlich belastende Verbrennungsprodukte, darunter Teerbestandteile und Kohlenmonoxid; auch Cannabinoide können über den Rauch aufgenommen werden. Passivrauch ist deshalb bei der Bewertung von Beschwerden zu berücksichtigen. Belastung und mögliche Wirkungen hängen unter anderem von Rauchmenge, Raumgröße und Lüftung ab. Bei Kindern, Jugendlichen und Menschen mit Atemwegserkrankungen, etwa Asthma, ist besondere Vorsicht geboten. Allergische Reaktionen oder eine unbeabsichtigte Wirkstoffaufnahme dürfen jedoch nicht ohne entsprechende Feststellungen als tatsächlich eingetreten dargestellt werden. Gerüche können unabhängig von einer nachgewiesenen Gesundheitsschädigung störend sein.

§ 10 KCanG verlangt Sicherheitsvorkehrungen gegen den Zugriff Dritter, insbesondere von Kindern und Jugendlichen, auf Cannabis und Vermehrungsmaterial. Unzumutbare Geruchsbelästigungen der Nachbarschaft sind zusätzlich nach den einschlägigen zivilrechtlichen Regeln zu beurteilen. Lüftungs- und Luftfilteranlagen können helfen; ihre Eignung hängt von Auslegung und Betrieb ab.

Konsumverbote und Anbauvereinigungen

§ 5 KCanG verbietet den Konsum in unmittelbarer Gegenwart Minderjähriger. Die einrichtungsbezogenen Verbote betreffen öffentlichen Konsum, etwa in Schulen, auf Kinderspielplätzen und in deren Sichtweite. Mehr als 100 m Abstand vom Eingangsbereich schließen die gesetzliche Sichtweite aus. Daraus folgt kein allgemeines Konsumverbot in sämtlichen privaten Wohnungen eines dicht bebauten Wohngebiets.

Anbauvereinigungen benötigen eine Erlaubnis. Für ihre Lage gelten nach § 12 KCanG eigene Anforderungen. Das Bundesministerium für Gesundheit nennt hierfür einen Abstand von 200 m zu den Eingangsbereichen von Schulen, Kinder- und Jugendeinrichtungen sowie Kinderspielplätzen. Die Standortanforderung ist von der Sichtweiteregel des öffentlichen Konsums zu unterscheiden. Das befriedete Besitztum einer Anbauvereinigung darf sich auch nicht teilweise in einer Wohnung oder einem zu Wohnzwecken dienenden Gebäude oder Grundstück befinden. Diese Standortbeschränkung ist vom erlaubten privaten Eigenanbau zu unterscheiden.

Prüfung, Information und bauliche Maßnahmen

Bei einer geplanten Nutzung für eine Anbauvereinigung müssen Standort, Erlaubnis und mietvertraglicher Nutzungszweck vorab geklärt werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation unterstützt die Kommunikation mit Mietparteien und Behörden. Die „Bubatzkarte“ kann der Orientierung dienen, ersetzt aber weder die örtliche Prüfung noch eine verbindliche behördliche Entscheidung.

Mieter:innen sollten über die für das konkrete Objekt geltenden Regeln informiert werden. Ein Schild mit der Aufschrift „Cannabis Konsum verboten“ setzt eine tragfähige Grundlage für das betreffende Verbot voraus. Es erweitert den gesetzlichen Verbotsbereich nicht.

In Altbauten können undichte Fugen, Durchdringungen oder andere Übertragungswege Rauch und Gerüche in benachbarte Einheiten gelangen lassen. Diffusionsoffenheit beschreibt nicht sämtliche dieser Transportvorgänge. Auch Hybriddecken aus Holz, Beton und Stahl gewährleisten allein wegen ihrer Materialkombination keine vollständige Abschottung. Die tatsächlichen Übertragungswege müssen untersucht werden, bevor bauliche Eingriffe oder Einschränkungen der Nutzung festgelegt werden.

Rauchwarnmelder und sichere Rettungswege bleiben unabhängig vom Cannabiskonsum zu prüfen. Eine berauschte Person kann in ihrer Reaktionsfähigkeit beeinträchtigt sein. Daraus lässt sich ohne weitere Belege keine bestimmte Häufigkeit cannabisbedingter Wohnungsbrände ableiten.

Hausordnung, Abmahnung und Kündigung

Ein Betrieb als Anbauvereinigung entgegen dem vereinbarten Wohnzweck oder erhebliche Rauchbelästigungen können mietrechtliche Maßnahmen auslösen. Abmahnung und Kündigung richten sich nach dem konkreten Vertragsverstoß und den gesetzlichen Voraussetzungen. § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verlangt einen wichtigen Grund; regelmäßig ist zuvor eine Abmahnung oder Abhilfefrist erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift. Der legale Konsum allein rechtfertigt keine automatische Kündigung.

Hausordnungen und Vertragsklauseln müssen den zulässigen Mietgebrauch und die Rechte anderer Mietparteien berücksichtigen. Individualvereinbarungen sind nicht für jede Regelung zwingend; eine formularmäßige Klausel kann umgekehrt nicht beliebig weit reichen. Die rechtliche Prüfung muss Inhalt, Vertragsgestaltung und konkrete Beeinträchtigung erfassen. Eine Textausgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs ermöglicht die getrennte Nachprüfung der mietrechtlichen Vorschriften.

Ein zusätzlicher Spielplatz

Die Einrichtung eines Kinderspielplatzes kann für gesetzliche Standort- oder Konsumregeln erheblich sein, wenn die betreffende Einrichtung deren Voraussetzungen erfüllt. Sie verschafft Eigentümer:innen aber keine allgemeine Befugnis, privaten Cannabisanbau oder jeden Konsum auf Nachbargrundstücken zu verbieten. Öffentlicher Konsum und die Lage einer Anbauvereinigung sind jeweils nach den einschlägigen Vorschriften zu beurteilen. Fragen des Immissionsschutzes und des Mietgebrauchs bleiben davon getrennt.

Häufig gestellte Fragen

Gilt ein Konsumverbot auch für jede benachbarte Wohnung?

Nein. Die einrichtungsbezogenen Verbote des § 5 KCanG betreffen öffentlichen Konsum. Das Verbot in unmittelbarer Gegenwart Minderjähriger ist zusätzlich zu beachten.

Ist privater Eigenanbau eine Anbauvereinigung?

Nein. Privater Eigenanbau und gemeinschaftlicher Anbau in einer erlaubnispflichtigen Anbauvereinigung sind unterschiedliche gesetzliche Konstellationen.

Reicht die Bubatzkarte für eine verbindliche Standortprüfung?

Nein. Sie kann der Orientierung dienen, ersetzt aber keine Prüfung der örtlichen Verhältnisse und gesetzlichen Voraussetzungen.

Erlaubt Cannabiskonsum automatisch eine Kündigung?

Nein. Mietrechtliche Maßnahmen erfordern einen konkreten Vertragsverstoß und die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen. Für eine außerordentliche Kündigung muss ein wichtiger Grund vorliegen.

Verhindert ein zusätzlicher Spielplatz jeden Anbau auf Nachbargrundstücken?

Nein. Ein Spielplatz kann für bestimmte Standort- oder öffentliche Konsumregeln erheblich sein. Daraus folgt kein allgemeines Verbot des privaten Eigenanbaus auf Nachbargrundstücken.