ALTLASTEN – DER ALBTRAUM EINES JEDEN GRUNDSTÜCKSKÄUFERS

Berlin / Herne. [stbs] Der Erwerb eines Grundstücks kann unerwartete Herausforderungen mit sich bringen, insbesondere wenn nach dem Kauf Altlasten entdeckt werden. Altlasten sind gem. § 2 Abs. 5 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Altablagerungen oder Altstandorte, die schädliche Bodenveränderungen oder Gefahren für die Allgemeinheit verursachen können. Die rechtlichen Verpflichtungen und Haftungsfragen in solchen Fällen sind komplex und erfordern ein genaues Verständnis der gesetzlichen Bestimmungen.

SANIERUNGSPFLICHTEN UND HAFTUNG

Grundsätzlich ist der Verursacher einer Bodenverunreinigung zur Sanierung verpflichtet. Allerdings dehnt das BBodSchG die Verantwortung auch auf den aktuellen Grundstückseigentümer und sogar auf den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück aus (§ 4 Abs. 3 S. 1 BBodSchG). Dies bedeutet, dass Käufer eines kontaminierten Grundstücks unabhängig von ihrer Kenntnis über die Altlasten für die Sanierung haften können. Die zuständigen Behörden sind befugt, Sanierungsmaßnahmen anzuordnen und diese bei Nichtbefolgung zwangsweise durchzusetzen, wobei die entstehenden Kosten dem Verantwortlichen auferlegt werden

STRAFRECHTLICHE KONSEQUENZEN GEM. STGB

Ergänzend zu den zivilrechtlichen Verpflichtungen ist auch das Strafgesetzbuch (StGB) relevant. Nach § 324a StGB wird die Bodenverunreinigung wie folgt geregelt:

Wer unter Verletzung verwaltungsrechtlicher Pflichten Stoffe in den Boden einbringt, eindringen lässt oder freisetzt und diesen dadurch in einer Weise, die geeignet ist, die Gesundheit eines anderen, Tiere, Pflanzen oder andere Sachen von bedeutendem Wert oder ein Gewässer zu schädigen, oder in bedeutendem Umfang verunreinigt oder sonst nachteilig verändert, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Der Versuch ist strafbar. Handelt der Täter fahrlässig, so ist die Strafe Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe.

Diese strafrechtliche Regelung unterstreicht die Bedeutung des vorsichtigen Umgangs mit gefährlichen Stoffen und die Konsequenzen bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorgaben.

AUFKLÄRUNGSPFLICHTEN DES VERKÄUFERS

Verkäufer sind verpflichtet, potenzielle Käufer ungefragt über bekannte Altlasten oder den Verdacht solcher aufzuklären. Das Verschweigen dieser Informationen kann als arglistige Täuschung gem. § 123 BGB gewertet werden und dem Käufer Rechte wie Anfechtung des Kaufvertrags oder Schadensersatzansprüche einräumen. Dabei reicht es nicht aus, lediglich einen Verdacht zu äußern; der Verkäufer muss konkrete Informationen über vorhandene Kontaminationen mitteilen.

RECHTE DES KÄUFERS BEI ENTDECKUNG VON ALTLASTEN

Wird nach dem Kauf eine Altlast entdeckt, stehen dem Käufer verschiedene rechtliche Mittel zur Verfügung:

Nacherfüllung

Der Käufer kann die Beseitigung des Mangels verlangen. Allerdings kann die Ersatzbeschaffung bei Grundstücken aufgrund der Unmöglichkeit der Leistung problematisch sein.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Bei erheblichen Mängeln kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Minderung des Kaufpreises

Der Käufer kann eine Herabsetzung des Kaufpreises verlangen, wenn der Wert des Grundstücks durch die Altlasten gemindert ist.

Schadensersatz

Bei Verschulden des Verkäufers, insbesondere bei arglistigem Verschweigen von Altlasten, kann der Käufer Schadensersatzansprüche geltend machen.

EMPFEHLUNGEN FÜR KÄUFER

Um Risiken im Zusammenhang mit Altlasten zu minimieren, sollten Käufer vor dem Erwerb eines Grundstücks folgende Maßnahmen ergreifen:

Einsicht in das Altlastenkataster

Bei den zuständigen Umweltbehörden können Informationen über bekannte Altlasten eingeholt werden.

Beauftragung eines Bodengutachtens

Ein Fachgutachten kann Aufschluss über den tatsächlichen Zustand des Bodens geben und potenzielle Kontaminationen aufdecken.

Sorgfältige Vertragsgestaltung

Im Kaufvertrag sollten klare Regelungen zur Haftung für Altlasten getroffen werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in jüngerer Zeit die Rechte von Käufern bei unbekannten Altlasten eingeschränkt. In einem Urteil wurde klargestellt, dass Käufer das Risiko für unbekannte Mängel tragen, sofern dem Verkäufer kein Verschulden nachgewiesen werden kann. Dies unterstreicht die Bedeutung einer gründlichen Prüfung des Grundstücks vor dem Kauf.

TIPP

Der Umgang mit Altlasten auf Grundstücken erfordert sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer ein hohes Maß an Sorgfalt. Während Verkäufer ihrer Aufklärungspflicht nachkommen müssen, sind Käufer gehalten, vor dem Erwerb umfassende Recherchen und Prüfungen durchzuführen, um finanzielle und rechtliche Risiken zu minimieren. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung und gegebenenfalls die Hinzuziehung fachkundiger Beratung sind hierbei unerlässlich.

stefanbuddesiegel Unternehmensgruppe Stefan Budde-Siegel VDI