Berlin / Herne. [stbs] Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat den rechtlichen Rahmen für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) grundlegend verändert. Ein zentrales Element dieser Reform ist die Einführung des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Diese Neuerung zielt darauf ab, die Qualität der Verwaltung zu steigern und die Interessen der Wohnungseigentümer besser zu schützen.
ANSPRUCH AUF EINEN ZERTIFIZIERTEN VERWALTER
Seit dem 01.12.2022 haben Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Ein zertifizierter Verwalter ist gem. § 26a Abs. 1 WEG eine Person, die vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass sie über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Diese Regelung soll sicherstellen, dass die Verwaltung von Wohnungseigentum professionell und sachkundig erfolgt.
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ÜBERGANGSFRISTEN UND AUSNAHMEN
Für bereits bestellte Verwalter, die vor dem 01.12.2020 tätig waren, gilt eine verlängerte Übergangsfrist bis zum 01.06.2024. Innerhalb dieses Zeitraums gelten sie als zertifizierte Verwalter, ohne eine Prüfung ablegen zu müssen. Diese Übergangsregelung ermöglicht es bestehenden Verwaltern, sich auf die neuen Anforderungen einzustellen und gegebenenfalls die erforderliche Zertifizierung zu erwerben.
Es gibt jedoch Ausnahmen von der Zertifizierungspflicht. In Wohnungseigentümergemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten kann ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, ohne dass eine Zertifizierung erforderlich ist, sofern weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Diese Ausnahme trägt den besonderen Gegebenheiten kleinerer Gemeinschaften Rechnung.
PRÜFUNGSVERFAHREN UND GLEICHSTELLUNG
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter wird von den Industrie- und Handelskammern abgenommen und besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Die Prüfungsinhalte umfassen unter anderem Grundlagen der Immobilienwirtschaft, des Wohnungseigentumsrechts und Mietrechts sowie kaufmännische und technische Kenntnisse. Die Kosten für die Prüfung werden auf durchschnittlich 400 EUR pro Teilnehmer geschätzt.
Bestimmte Personengruppen sind von der Prüfungspflicht befreit und gelten als zertifizierte Verwalter. Dazu zählen unter anderem Volljuristen, Immobilienkaufleute und Personen mit einem immobilienwirtschaftlichen Studienabschluss. Diese Gleichstellung berücksichtigt die bereits vorhandene Qualifikation dieser Berufsgruppen.
RECHTLICHE KONSEQUENZEN BEI NICHTBEACHTUNG
Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Gem. § 26a WEG darf ein WEG-Verwalter ab dem 01.06.2024 nur dann bestellt werden, wenn er die vorgeschriebene Zertifizierung nachweisen kann. Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, kann die Bestellung angefochten werden, und es besteht das Risiko, dass Beschlüsse, die von einem nicht zertifizierten Verwalter umgesetzt wurden, ungültig sind oder angefochten werden können.
In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 25.09.2015 (Az. V ZR 202/14) entschieden, dass Beschlüsse, die unter falschen Voraussetzungen oder unter Führung eines nicht ausreichend qualifizierten Verwalters getroffen wurden, von Eigentümern angefochten werden können.
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