Berlin/Herne/Köln. [stbs] Nutzungsänderungen können eine neue Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit auslösen. Dafür muss nicht zwangsläufig in die Bausubstanz eingegriffen werden. Das neue Nutzungskonzept ist mit dem bisher genehmigten Umfang und den geltenden Vorschriften abzugleichen. Verfahrensfreiheit, Genehmigungsfreistellung und Baugenehmigung sind unterschiedliche Verfahrenswege. Bei Sonderbauten gelten besondere Anforderungen. Fehlt eine erforderliche Genehmigung, kann die Bauaufsicht die Nutzung untersagen. Auch eine langjährige tatsächliche Nutzung ersetzt die notwendige Zulassung nicht. Versicherungsfolgen hängen vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab und entstehen nicht bei jedem Verstoß automatisch.
Nutzungsänderungen und die Genehmigungspflicht
Eine Nutzungsänderung kann baurechtlich relevant sein, sobald die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen auslösen kann. Deshalb sind Änderungen auch ohne Umbau zu prüfen. Ob daraus ein Baugenehmigungsverfahren folgt, ergibt sich erst aus den einschlägigen Verfahrensvorschriften.
Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG Berlin-Brandenburg) befasste sich im Beschluss vom 16.11.2018, Aktenzeichen OVG 2 S 48.18, openJur 2020, 41597, mit der genehmigungsrechtlichen Beurteilung einer Nutzungsänderung. Die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) bildet dabei den landesrechtlichen Rahmen. Der Grundsatz der Genehmigungspflicht und die gesetzlichen Ausnahmen sind zusammen zu lesen; eine bloße Zuordnung sämtlicher Ausnahmen zu § 59 Abs. 1 würde die Prüfung verkürzen.
In Nordrhein-Westfalen enthält die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 – BauO NRW 2018) entsprechende Verfahrensregelungen. § 62 Abs. 2 betrifft verfahrensfreie Nutzungsänderungen, § 63 die Genehmigungsfreistellung. Bei der neuen Nutzung sind die Anforderungen im jeweiligen gesetzlichen Prüfungsumfang zu berücksichtigen.
Sonderbauten und die Wahl des Verfahrens
Die Verfahrensregeln müssen auf die konkrete bauliche Anlage angewendet werden. Sonderbauten nach § 50 BauO NRW 2018 sind von der Genehmigungsfreistellung nach § 63 grundsätzlich ausgeschlossen. Die seit dem 01.09.2026 geltende Fassung enthält dabei eine ausdrückliche Ausnahme für Solaranlagen. Die frühere pauschale Aussage, es gebe bei Sonderbauten keinerlei Ausnahme, ist deshalb für heutige Vorhaben nicht unverändert verwendbar.
Die Genehmigungsfreistellung ist außerdem von der Verfahrensfreiheit zu unterscheiden. Dass kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird, entbindet nicht von den materiellen Anforderungen. Die Verfahrensfrage sollte vor Aufnahme der neuen Nutzung geklärt werden.
Was bei einer fehlenden Genehmigung droht
Eine ohne erforderliche Genehmigung aufgenommene Nutzung kann untersagt werden. Die Bauaufsicht kann die Herstellung rechtmäßiger Zustände verlangen und vollziehbare Anordnungen durch Verwaltungszwang durchsetzen. Die angeführte Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg behandelt die Bedeutung der formellen Illegalität für das behördliche Einschreiten.
Der Beschluss des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) vom 14.02.2014, Aktenzeichen 2 A 1181/13, betrifft die Grenzen einer Nutzungsuntersagung im Zusammenhang mit der Genehmigungsfähigkeit. Die Einreichung eines Bauantrags verhindert eine Untersagung nicht automatisch. Zu prüfen sind die Genehmigungsfähigkeit und die weiteren Voraussetzungen eines rechtmäßigen behördlichen Vorgehens.
Eine ungenehmigte Nutzung kann auch versicherungsrechtlich relevant werden. Ob ein Haftpflichtschaden gedeckt ist, hängt vom versicherten Risiko, den Bedingungen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Das Gesetz über den Versicherungsvertrag (Versicherungsvertragsgesetz – VVG) unterscheidet etwa bei Obliegenheitsverletzungen zwischen verschiedenen Verschuldensgraden und berücksichtigt unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Ursächlichkeit. Eine fehlende Genehmigung ist daher nicht mit einem automatischen Wegfall sämtlicher Versicherungsleistungen gleichzusetzen.
Langjährige Nutzung und praktische Vorbereitung
Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen (VG Gelsenkirchen) vom 30.07.2015, Aktenzeichen 6 L 1220/15, openJur 2015, 16567, verdeutlicht die Bedeutung einer erforderlichen Genehmigung. Die langjährige tatsächliche Nutzung allein legitimiert ein genehmigungspflichtiges Vorhaben nicht.
Bauherrschaft, Betreiber:innen und Eigentümer:innen sollten genehmigte Pläne und Nutzungsbeschreibungen mit dem geplanten Betrieb vergleichen. Landesbauordnungen, Technische Baubestimmungen und die Anforderungen des Arbeitsstättenrechts sind ihrem jeweiligen Anwendungsbereich zuzuordnen. Bei fehlenden oder widersprüchlichen Unterlagen ist zu klären, welche Zulassung und welche Nachweise erforderlich sind.
Eine Textausgabe des Baugesetzbuchs (BauGB) hilft beim Zugang zu den planungsrechtlichen Vorschriften. Für die Anwendung auf das konkrete Vorhaben sind die landesrechtlichen Verfahren und technischen Anforderungen gesondert zu prüfen. Bei rechtlichen Zweifeln sollte eine fachanwaltliche Beratung im Bau- und Verwaltungsrecht hinzugezogen werden. Weitere baufachliche Themen behandelt die Rubrik SV.
Häufig gestellte Fragen
Wann muss eine neue Nutzung baurechtlich geprüft werden?
Wenn die beabsichtigte Nutzung gegenüber dem genehmigten Umfang andere oder weitergehende Anforderungen auslösen kann, ist ihre Zulässigkeit und das erforderliche Verfahren zu prüfen.
Sind Verfahrensfreiheit und Genehmigungsfreistellung dasselbe?
Nein. Es handelt sich um unterschiedliche gesetzliche Verfahrenswege mit eigenen Voraussetzungen. Die materiellen Anforderungen bleiben einzuhalten.
Verhindert ein eingereichter Bauantrag eine Nutzungsuntersagung?
Die Einreichung allein verhindert sie nicht automatisch. Die Genehmigungsfähigkeit und die Voraussetzungen eines rechtmäßigen behördlichen Vorgehens sind zu prüfen.
Wird eine Nutzung durch jahrelangen Betrieb automatisch legal?
Eine langjährige tatsächliche Nutzung ersetzt die erforderliche Genehmigung nicht.
Fällt bei einer fehlenden Baugenehmigung jeder Versicherungsschutz weg?
Die Deckung hängt vom versicherten Risiko, den Bedingungen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Ein automatischer Ausschluss sämtlicher Leistungen folgt nicht aus jeder fehlenden Genehmigung.
