Berlin/Herne/Köln. [stbs] Eine Baugenehmigung gilt nicht in jedem Bundesland gleich lange. Ob sie erlischt, hängt von der Landesbauordnung, möglichen Fristen im Bescheid und dem tatsächlichen Bauablauf ab. Auch eine längere Unterbrechung kann zum Erlöschen führen. Vorbereitungshandlungen reichen nicht immer als fristwahrender Baubeginn aus. Ein wesentlich anderes Vorhaben ist zudem nicht automatisch von der ursprünglichen Genehmigung gedeckt. Die Wirkung von Rechtsbehelfen auf den Fristlauf muss nach dem einschlägigen Landesrecht geprüft werden. Wer eine Verlängerung benötigt, sollte den Antrag rechtzeitig und mit nachvollziehbaren Angaben zum Vorhaben stellen.
Baugenehmigung und landesrechtliche Fristen
Die Baugenehmigung und ihre Geltungsdauer sind nach den jeweils einschlägigen Vorschriften zu beurteilen.
Die Landesbauordnungen bestimmen die Geltungsdauer. In Bayern erlöschen Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung nach Art. 69 Bayerische Bauordnung (BayBO), sofern im Bescheid keine anderen Fristen bestimmt sind, wenn die Ausführung nicht innerhalb von vier Jahren beginnt oder vier Jahre unterbrochen wird. Die Einlegung eines Rechtsbehelfs hemmt dort den Fristlauf bis zur Unanfechtbarkeit. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden; eine rückwirkende Verlängerung setzt einen vor Fristablauf eingegangenen Antrag voraus.
Vorbereitung und tatsächlicher Baubeginn
Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG Berlin-Brandenburg) befasste sich im Beschluss vom 31.05.2022 – 2 S 44/21 mit dem Erlöschen einer Genehmigung und der Bedeutung vorbereitender Arbeiten. Suchschachtungen, geringer Aushub oder ein symbolischer erster Spatenstich sind von der Ausführung des genehmigten Vorhabens zu unterscheiden.
Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) behandelte im Urteil vom 10.03.2016 – 7 A 1720/14 den fristwahrenden Beginn eines genehmigten Vorhabens. Genehmigungsfreie Demontagearbeiten im Sanitärbereich genügen nicht automatisch. Die Arbeiten müssen einen unmittelbaren objektiven Zusammenhang mit der genehmigten Bauausführung haben.
Nutzungsaufgabe und Gebäudeverfall
Von den gesetzlichen Baufristen ist die Aufgabe einer genehmigten Nutzung zu unterscheiden. Hierzu gehört der Beschluss des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts (SächsOVG) vom 28.10.2019 – 1 B 7/19. Langjährige unterlassene Instandhaltung und ein daraus entstandener Verfall können bei der Bewertung einer endgültigen Nutzungsaufgabe Bedeutung haben. Nicht jede Nutzungspause oder versäumte Reparatur lässt die Genehmigung automatisch erlöschen.
Wesentliche Abweichung vom genehmigten Vorhaben
Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Stuttgart (VG Stuttgart) vom 29.06.2021 – 11 K 6228/20 betrifft eine Mobilfunksendeanlage und Abweichungen von der genehmigten Ausführung. Zusätzliche Antennen und veränderte Immissionen können die Frage aufwerfen, ob noch das genehmigte Vorhaben oder ein rechtlich anderes Vorhaben vorliegt. Die alte Genehmigung erlaubt ein solches anderes Vorhaben nicht automatisch. Dieser Gesichtspunkt ist von einem bloßen Fristablauf zu trennen.
Nachbarklagen und unterschiedliche Landesregelungen
Das Verwaltungsgericht Berlin (VG Berlin) entschied am 22.09.2021 in den Verfahren 13 K 726.17, 13 K 727.17, 13 K 728.17 und 13 K 729.17 über durch Zeitablauf erloschene Genehmigungen. Nach der dort maßgeblichen Rechtslage hemmten die Nachbarklagen die Frist nicht. Dieses Ergebnis darf nicht auf jedes Bundesland übertragen werden: Art. 69 BayBO sieht ausdrücklich eine Hemmung durch Rechtsbehelfe vor.
Verlängerung und Denkmalschutz
Fristen, Baufortschritt und Unterbrechungen sollten dokumentiert und Verlängerungsanträge rechtzeitig gestellt werden. Auch denkmalschutzrechtliche Genehmigungen, etwa für einen Abriss, können befristet sein. Ob vergleichbare Folgen gelten, richtet sich nach dem jeweiligen Denkmalschutzrecht und dem Bescheid; eine bundesweit einheitliche Analogie besteht nicht. Mit dieser Problematik befasste sich die Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages vom 15.11.2017 – WD 7–3000–137/17.
Bauplanungsrecht und Landesbauordnungsrecht sind getrennt zu prüfen. Eine Textsammlung zum Baugesetzbuch (BauGB) erschließt das Bundesrecht, ersetzt jedoch nicht die einschlägigen Landesvorschriften über Genehmigungsfristen.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange gilt eine Baugenehmigung?
Das richtet sich nach dem Landesrecht und gegebenenfalls nach dem Bescheid. In Bayern gelten nach Art. 69 BayBO grundsätzlich vier Jahre bis zum Baubeginn beziehungsweise bei einer Unterbrechung.
Genügt ein erster Spatenstich?
Symbolische oder bloß vorbereitende Maßnahmen reichen nicht automatisch. Die Arbeiten müssen nach dem einschlägigen Landesrecht als Ausführung des genehmigten Vorhabens einzuordnen sein.
Kann die Genehmigung verlängert werden?
Die Landesbauordnungen sehen unterschiedliche Möglichkeiten vor. In Bayern ist ein schriftlicher Antrag erforderlich; eine rückwirkende Verlängerung setzt dessen Eingang vor Fristablauf voraus.
Hält eine Nachbarklage den Fristlauf an?
Nicht überall. Die Berliner Entscheidungen von 2021 und die bayerische Regelung zeigen unterschiedliche Rechtslagen. Art. 69 BayBO sieht ausdrücklich eine Hemmung bis zur Unanfechtbarkeit vor.
Deckt die Genehmigung eine wesentlich geänderte Ausführung?
Nicht automatisch. Bei erheblichen Änderungen muss geprüft werden, ob das Vorhaben noch von der Genehmigung gedeckt ist oder eine zusätzliche beziehungsweise neue Genehmigung benötigt wird.
