Berlin/Herne/Köln. [stbs] Eine Nutzungsänderung kann eine neue baurechtliche Prüfung erforderlich machen, auch wenn das Gebäude unverändert bleibt. Geprüft wird die beabsichtigte Nutzung im Verhältnis zur bisher genehmigten Nutzung. Neue Anforderungen können sich aus dem Bauplanungsrecht, dem Bauordnungsrecht oder dem Brandschutz ergeben. In Nordrhein-Westfalen sind Verfahrensfreiheit und Genehmigungsfreistellung von einem Baugenehmigungsverfahren zu unterscheiden. Eine erforderliche Genehmigung muss vor Aufnahme der neuen Nutzung vorliegen. Planungsleistungen, behördliche Gebühren und zusätzliche Fachnachweise verursachen unterschiedliche Kosten. Die gesetzliche Entscheidungsfrist beginnt unter den festgelegten Voraussetzungen und ist keine Garantie für eine Bearbeitung binnen sechs Wochen ab der ersten Kontaktaufnahme. Bauherrschaft und Mietparteien sollten Zuständigkeiten, Unterlagen und Kosten vor der Umsetzung klären.
Wann eine Nutzungsänderung baurechtlich relevant ist
Eine Nutzungsänderung ist baurechtlich relevant, wenn die neue Nutzung gegenüber der bisher genehmigten Nutzung nach anderen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen beurteilt werden kann. Der Wechsel von einer Gaststätte zu einer Diskothek oder von einem Büro zu einer Wohnung kann deshalb auch ohne bauliche Eingriffe ein neues Verfahren auslösen. Ob eine Genehmigung benötigt wird, ist anhand der Verfahrensregeln zu prüfen.
Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 – BauO NRW 2018) sieht Ausnahmen vom Baugenehmigungsverfahren vor. Die Bauaufsicht kann bei der Klärung helfen, ob das Vorhaben verfahrensfrei, genehmigungsfreigestellt oder genehmigungspflichtig ist. Wer eine erforderliche Genehmigung nicht einholt, riskiert behördliche Maßnahmen. § 86 BauO NRW 2018 ermöglicht bei den erfassten Ordnungswidrigkeiten Geldbußen bis zu 500.000 €. Das ist ein Höchstbetrag, keine pauschale Geldbuße für jedes Vorhaben. Bei schuldhaft verursachten Einstürzen, Baustellenunfällen oder anderen Schäden können weitere zivil- und strafrechtliche Folgen hinzukommen.
Planungsrecht und bestehende Genehmigungen
Die planungsrechtliche Zulässigkeit der neuen Nutzung muss geklärt werden. Eine früher erteilte Ausnahme oder Befreiung gilt nicht automatisch für jede spätere Nutzung. Ihr Inhalt und der genehmigte Nutzungsumfang sind zu prüfen. Änderungen der Farbe einer Fassade oder eines Dachs sind demgegenüber nicht schon als solche Nutzungsänderungen; sie können aber eigene gestaltungs-, denkmal- oder baurechtliche Fragen auslösen. Für die Planung sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, welche Zulassung tatsächlich erforderlich ist.
Typische Änderungen der Nutzung
Die Umwandlung einer Lagerfläche in eine Verkaufsfläche kann zusätzliche Anforderungen auslösen. Auch ein wesentlich verändertes Sortiment kann rechtlich beachtlich sein. Wird ein Kuhstall zum Schweinestall, können sich die Auswirkungen auf die Umgebung ändern; daraus kann eine neue Genehmigungspflicht entstehen.
Bei Sportwetten ist zu unterscheiden, ob lediglich eine Annahmestelle betrieben wird oder ein Wettbüro mit Aufenthaltsangebot entsteht. Die im Zusammenhang mit dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof (VGH) behandelte Einordnung eines Wettbüros als Vergnügungsstätte erklärt, weshalb eine bisherige Ladennutzung dessen Betrieb nicht automatisch umfasst. Ohne konkrete Fundstelle lässt sich daraus keine Aussage zu jeder Form der Wettvermittlung ableiten.
Auch die Umwandlung einer Garage in Lager- oder Wohnraum sowie ihre Unterkellerung können eine Genehmigung erfordern. Die bisherige Garagengenehmigung ist keine allgemeine Erlaubnis für andere Nutzungen.
Verfahrensfreiheit und Genehmigungsfreistellung
§ 62 Abs. 2 BauO NRW 2018 regelt verfahrensfreie Nutzungsänderungen. Zu prüfen ist insbesondere, ob für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen im gesetzlich bezeichneten Prüfungsumfang in Betracht kommen. Daneben enthält § 63 Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung. Diese Verfahrenswege sind voneinander zu unterscheiden. Die materiellen Anforderungen gelten auch bei Vorhaben ohne Baugenehmigungsverfahren.
Planungsauftrag, Kosten und Fachnachweise
Die Bauvorlagen müssen von Personen erstellt werden, die für die Aufgabe geeignet und, soweit gesetzlich erforderlich, bauvorlageberechtigt sind. Für reine Nutzungsänderungen lässt sich die Bauvorlageberechtigung nicht ohne Prüfung mit sämtlichen Anforderungen an die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes gleichsetzen.
Die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI) liefert keine allgemeine Regel, nach der Leistungsphasen 1 bis 9 immer genau 10 % der Bausumme kosten. Eine solche Größenordnung kann allenfalls eine überschlägige Annahme sein. Das Honorar hängt unter anderem vom beauftragten Leistungsbild, Umfang und der Vereinbarung ab. Hinzu kommen behördliche Gebühren und gegebenenfalls Kosten für Fachplanung, Gutachten, Prüfungen und Vermessung.
Ein auf eine genehmigungsfähige Planung gerichteter Auftrag muss entsprechend erfüllt werden. Ob bei einer nicht genehmigungsfähigen Planung Vergütung geschuldet wird, richtet sich nach dem Vertrag und den gesetzlichen Mängelrechten; eine automatische Vergütungsfreiheit für jeden erfolglosen Antrag besteht nicht. Fehlt in einem Fachgebiet die nötige Sachkunde, sind geeignete Fachplaner:innen einzubeziehen. Fachplanung und Fachbauleitung erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Entscheidungsfristen und praktische Vorbereitung
Nach § 74 Abs. 2 BauO NRW 2018 beträgt die Entscheidungsfrist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sechs Wochen. Ihr Beginn richtet sich nach den dort genannten Voraussetzungen zur Vollständigkeit der Bauvorlagen und den notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen. Nachforderungen und Beteiligungen können die Zeit zwischen erster Einreichung und Entscheidung verlängern. Ein Ablauf von sechs Wochen seit irgendeiner Einreichung berechtigt deshalb nicht automatisch zur Aufnahme der Nutzung.
Vor Umsetzung sind Nutzungszweck, notwendige Anträge und technische Nachweise festzulegen. Eine Textausgabe des Baugesetzbuchs (BauGB) erschließt die planungsrechtlichen Vorschriften; die landesrechtlichen Verfahrensregeln sind gesondert heranzuziehen. Bei Mietverhältnissen sollten der vereinbarte Nutzungszweck und die Kosten für erforderliche Genehmigungen ausdrücklich geregelt werden. Ob Vermietende für fehlende Nutzungsmöglichkeiten einstehen, hängt vom Vertragsinhalt und den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Weitere Beiträge zu Planung und baulicher Nutzung stehen in der Rubrik DESIGN.
Häufig gestellte Fragen
Kann eine Nutzungsänderung ohne Umbau genehmigungspflichtig sein?
Ja. Schon eine andere Nutzung kann neue öffentlich-rechtliche Anforderungen auslösen. Die geplante Nutzung ist mit dem bisher genehmigten Nutzungsumfang und den Verfahrensregeln abzugleichen.
Gilt eine frühere Befreiung auch für die neue Nutzung?
Das hängt vom Inhalt der Befreiung und der Genehmigung ab. Sie deckt spätere Nutzungen nicht automatisch ab.
Kosten alle Planungsphasen zusammen 10 % der Bausumme?
Die HOAI enthält keine solche allgemeine Prozentregel. Der beauftragte Umfang, das Leistungsbild und die Honorarvereinbarung sind zu berücksichtigen; weitere Fach- und Behördenkosten können hinzukommen.
Beginnt die Sechswochenfrist mit der ersten Anfrage beim Bauamt?
Nein. Der Fristbeginn richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen für vollständige Bauvorlagen und erforderliche Stellungnahmen beziehungsweise Mitwirkungen.
Was sollten Mietparteien vor einer Nutzungsänderung vereinbaren?
Der Nutzungszweck, die Beschaffung erforderlicher Genehmigungen und deren Kosten sollten ausdrücklich geregelt werden. Haftungsfragen hängen vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
