Berlin/Herne/Köln. [stbs] Eine Computersimulation kann Erwartungen an die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks begründen. Sie ist deshalb bei Verkaufsunterlagen rechtlich nicht bedeutungslos. Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich im Urteil vom 16.07.2021, Aktenzeichen V ZR 119/20, mit ihrer Bedeutung für die kaufrechtliche Beschaffenheit. Der im Beitrag behandelte Streit betraf ein Grundstück, das nicht wie dargestellt bebaut werden konnte. Dabei war die im Fall anwendbare ältere Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu berücksichtigen. Öffentliche Angaben, eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit und eine baurechtliche Zulassung sind voneinander zu unterscheiden. Aus einem Bild folgt noch keine Baugenehmigung. Wer Bebauungsmöglichkeiten darstellt, sollte die Grundlagen prüfen und bestehende Einschränkungen offenlegen.
Computersimulation als Aussage über das Kaufobjekt
Verkaufsunterlagen können durch Bilder ebenso wie durch Worte Aussagen über die Eigenschaften eines Grundstücks vermitteln. Eine Computersimulation einer möglichen Bebauung kann daher für die Erwartungen der Kaufinteressent:innen relevant sein. Ob daraus ein Sachmangel folgt, hängt vom Aussagegehalt, den Umständen und dem anwendbaren Kaufrecht ab.
Der BGH behandelte diese Frage im Urteil vom 16.07.2021, Aktenzeichen V ZR 119/20. Der im Beitrag dargestellte Rechtsstreit wurde seit 2017 geführt. In den Verkaufsverhandlungen war eine Bebauungsmöglichkeit visualisiert worden. Nach Vertragsschluss stellte sich heraus, dass das Grundstück nicht entsprechend bebaut werden konnte; die Käuferseite verlangte Schadensersatz.
Öffentliche Äußerung und geschuldete Beschaffenheit
Für den damaligen Fall war § 434 Abs. 1 S. 3 BGB in seiner früheren Fassung heranzuziehen. Danach konnten Eigenschaften, die aufgrund öffentlicher Äußerungen erwartet werden durften, zur üblichen Beschaffenheit gehören. Dazu zählen unter den gesetzlichen Voraussetzungen Angaben in Exposés und anderen Verkaufsunterlagen. Eine bildliche Darstellung ist nicht allein wegen ihres Formats von dieser Prüfung ausgenommen.
Die aktuelle Fassung des § 434 BGB behandelt öffentliche Äußerungen im Zusammenhang mit den objektiven Anforderungen. Die heutige Absatzzuordnung darf nicht stillschweigend an die Stelle des im historischen Fall verwendeten Normzitats gesetzt werden. Für den einzelnen Vertrag muss geklärt werden, welche Gesetzesfassung anwendbar ist.
Eine öffentliche Darstellung ist außerdem von einer ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit zu unterscheiden. Nicht jede werbliche Illustration wird automatisch zur individuellen Beschaffenheitsvereinbarung. Die rechtliche Einordnung benötigt den konkreten Aussagegehalt und den Vertragskontext.
Erwartung und Einfluss auf die Kaufentscheidung
Eine nachvollziehbare Darstellung einer Bebauungsmöglichkeit kann die Erwartung wecken, dass diese realisierbar ist. Weicht die tatsächliche Bebauungsmöglichkeit von der geschuldeten Beschaffenheit ab, kann ein Sachmangel vorliegen. Die gesetzlichen Ausnahmen zur Bindung an öffentliche Äußerungen sind ebenfalls zu beachten, etwa wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.
Die Schadensersatzfrage ist von der Feststellung eines Sachmangels zu unterscheiden. Für den Anspruch müssen zusätzlich die Voraussetzungen der geltend gemachten Anspruchsgrundlage erfüllt sein. Eine unzutreffende Simulation führt daher nicht in jedem Fall ohne weitere Prüfung zu einem bestimmten Ersatzbetrag.
Sorgfalt bei Visualisierung und Verkauf
Makler:innen, Projektentwickler:innen und Verkäufer:innen sollten die dargestellten Bebauungsmöglichkeiten anhand belastbarer Grundlagen erstellen. Eine technisch mögliche Konstruktion muss nicht am konkreten Standort baurechtlich zulässig sein. Öffentlich-rechtliche Vorgaben, vorhandene Genehmigungen und Einschränkungen sind deshalb einzubeziehen.
Geeignete technische und rechtliche Prüfungen können die Realisierbarkeit klären. Offene Fragen oder Grenzen sollten in den Verkaufsunterlagen deutlich beschrieben werden. Die Darstellung darf keine gesicherte Genehmigungslage vortäuschen, wenn diese noch nicht besteht.
Planungsunterlagen und Verantwortlichkeit
Öffentliche Planungsdokumente, Ratsvorlagen und Bebauungspläne haben unterschiedliche Funktionen und rechtliche Wirkungen. Die kaufrechtliche Behandlung einer Verkaufsvisualisierung entscheidet nicht automatisch über die Verbindlichkeit jedes öffentlichen Dokuments. Auch die Haftung von Architekt:innen und Stadtplaner:innen für eigene Darstellungen hängt von deren Aufgabe, dem Aussagegehalt und den gesetzlichen beziehungsweise vertraglichen Voraussetzungen ab.
Die Prüfung einer Simulation kann daher Fragen über den Grundstückskauf hinaus aufwerfen, ohne eine allgemeine Haftung aller Planungsbeteiligten zu begründen. Eine Textausgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs erschließt die kaufrechtlichen Regelungen. Weitere Themen zur Planung und baulichen Nutzung stehen in der Rubrik DESIGN.
Häufig gestellte Fragen
Kann eine Computersimulation für die kaufrechtliche Beschaffenheit relevant sein?
Ja. Eine bildliche Darstellung kann Aussagen über Bebauungsmöglichkeiten vermitteln und unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Erwartungen an das Grundstück prägen.
Ist jede Simulation automatisch eine Beschaffenheitsvereinbarung?
Nein. Öffentliche Äußerungen und individuell vereinbarte Beschaffenheit sind rechtlich zu unterscheiden.
Warum bleibt das ältere Normzitat im historischen Fall erhalten?
Für den damaligen Vertrag war die frühere Fassung des § 434 BGB relevant. Die heutige Absatzzuordnung ersetzt diesen historischen Rechtsstand nicht automatisch.
Beweist eine Simulation die baurechtliche Zulässigkeit?
Nein. Technische Darstellbarkeit, geschuldete Kaufbeschaffenheit und öffentlich-rechtliche Zulassung sind unterschiedliche Fragen.
Welche Einschränkungen sollten Verkaufsunterlagen erkennen lassen?
Offene Genehmigungsfragen und tatsächliche Grenzen der Bebauungsmöglichkeit sollten deutlich beschrieben werden, damit keine gesicherte Realisierbarkeit vorgetäuscht wird.
