Berlin/Herne/Köln. [stbs] Baurecht im Eigenheim begrenzt auch die Gestaltung eines privat genutzten Hauses. Eigentum befreit nicht von Anforderungen an Sicherheit, Gesundheit und den Schutz der Nachbarschaft. Je nach Vorhaben sind außerdem Umwelt- und energierechtliche Vorgaben zu beachten. Landesbauordnungen und Bauplanungsrecht erfüllen dabei unterschiedliche Aufgaben. Eine verfahrensfreie Änderung kann weiterhin materiellen Anforderungen unterliegen. Verstöße können behördliche Maßnahmen, Bußgelder und bei erfüllten Voraussetzungen Schadensersatzansprüche auslösen. Auch der Versicherungsschutz muss anhand des Vertrags und des Schadenshergangs geprüft werden.
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Baurecht im Eigenheim und die Grenzen der Gestaltungsfreiheit
„Ich darf in meinem eigenen Haus machen, was ich will und muss mich an keine baurechtlichen Vorgaben halten!“ Diese Behauptung ist rechtlich unzutreffend. Auch private Wohngebäude unterliegen den jeweils anwendbaren öffentlich-rechtlichen Anforderungen.
Landesbauordnungen und Bundesrecht
Die Landesbauordnungen regeln insbesondere Anforderungen an bauliche Anlagen und Bauverfahren. Das Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Hinzu kommen je nach Vorhaben das Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz – WHG), energierechtliche Vorschriften und bei entsprechender Nutzung die Verordnung über Arbeitsstätten (Arbeitsstättenverordnung – ArbStättV).
Der Ausgangsbeitrag nannte die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV) und das nachfolgende Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG). Diese Bezeichnungen gehören zu früheren Rechtsständen. Im heutigen Rechtsstand ist das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG) zu berücksichtigen. Welche Pflichten gelten, hängt unter anderem vom Vorhaben und den Übergangsbestimmungen ab.
Sicherheit, Gesundheit und Nachbarschaft
Bauliche Anlagen dürfen die öffentliche Sicherheit nicht gefährden. Einsturzgefahren, Brandrisiken und unsachgemäß installierte Elektrik können auch im Einfamilienhaus erhebliche Folgen haben. Anforderungen an Belüftung, Beleuchtung, Schallschutz und Hygiene schützen die Menschen im Gebäude und die Nachbarschaft.
Abstandsflächen und Grenzabstände sind nach den einschlägigen Vorschriften zu berücksichtigen; das Gesetz kennt bestimmte Ausnahmen und zulässige Abweichungen. Vorgaben zur Regenwasserableitung, Energieeffizienz und Ressourcenschonung dienen dem Umwelt- und Gewässerschutz.
Brandschutz und bautechnische Anforderungen
Rettungswege müssen den anwendbaren Anforderungen entsprechen. Rauchwarnmelder sind in den gesetzlich bestimmten Räumen erforderlich. Für ihren fachgerechten Einbau und Betrieb ist unter anderem DIN 14676 einschlägig; die gesetzliche Einbaupflicht folgt aus dem jeweiligen Landesrecht. Brandwände können abhängig von der Gebäudesituation notwendig sein.
Tragwerke müssen standsicher sein. Technische Baubestimmungen konkretisieren Anforderungen; nicht jede DIN-Norm ist allein wegen ihrer Existenz eine gesetzliche Pflicht. Bei Dämmung und Heizung sind die einschlägigen energetischen Anforderungen zu prüfen. Treppen, Geländer und Balkone müssen sicher benutzbar sein.
Folgen rechtswidriger Zustände
Die Bauaufsicht kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Arbeiten einstellen, Nutzungen untersagen oder die Beseitigung einer Anlage verlangen. Solche Maßnahmen sind anhand ihrer Rechtsgrundlage und der Verhältnismäßigkeit zu beurteilen. Für bestimmte Verstöße kommen Geldbußen in Betracht.
Eigentümer:innen können für Schäden durch unsachgemäße Baumaßnahmen haften, wenn die Voraussetzungen des jeweiligen Anspruchs erfüllt sind. Eine baurechtswidrige Ausführung lässt Versicherungsschutz nicht automatisch entfallen. Vertragsbedingungen, Obliegenheiten, Verschulden und die Bedeutung des Verstoßes für den Schaden sind zu prüfen.
Die Gestaltungsfreiheit endet dort, wo anwendbare Vorschriften Schutzanforderungen setzen. Das gilt auch bei Änderungen im Inneren eines Hauses. Vor der Ausführung ist zu klären, welche Anforderungen einzuhalten und welche Genehmigungen oder Nachweise erforderlich sind.
Häufig gestellte Fragen
Gilt Baurecht auch im eigenen Haus?
Ja. Eigentum befreit nicht von den anwendbaren Anforderungen an bauliche Anlagen, Nutzung, Sicherheit und Nachbarschutz.
Ist eine verfahrensfreie Änderung automatisch zulässig?
Nein. Auch ohne Genehmigungsverfahren müssen die materiellen Vorschriften eingehalten werden. Nachweise oder andere Gestattungen können weiterhin erforderlich sein.
Ist jede DIN-Norm gesetzlich verpflichtend?
Nein. Technische Regeln und gesetzliche Anforderungen sind zu unterscheiden. Eine Norm kann durch Einführung, Vertrag oder ihre Bedeutung als technische Regel relevant werden.
Welche Folgen können Verstöße haben?
Bei erfüllten gesetzlichen Voraussetzungen kommen Baueinstellung, Nutzungsuntersagung, Beseitigungsanordnung und Geldbußen in Betracht. Schadensersatz setzt die Voraussetzungen des jeweiligen Anspruchs voraus.
Entfällt Versicherungsschutz bei jedem Verstoß?
Nein. Der Versicherungsvertrag, einschlägige Obliegenheiten, Verschulden und gegebenenfalls der Zusammenhang mit dem Schaden müssen geprüft werden.
