Berlin/Herne/Köln. [stbs] Eine Wohnungsaufteilung kann neue baurechtliche Anforderungen auslösen, auch wenn tragende Bauteile unverändert bleiben. Die bisherige Genehmigung für eine Wohnung deckt eine Nutzung als zwei selbstständige Wohneinheiten nicht automatisch ab. Das Verwaltungsgericht Minden (VG Minden) befasste sich in seinem Urteil vom 28.01.2022 mit einer solchen Änderung und den Anforderungen an den Brandschutz. Der zweite Rettungsweg gehört zu den Fragen, die bei der neuen Nutzung geklärt werden müssen. Bestandsschutz schützt den rechtmäßigen Bestand und die bisher zulässige Nutzung, begründet aber keine allgemeine Erlaubnis zur Umgestaltung. Für heutige Vorhaben sind die geltenden Verfahrensregeln und die besonderen Vorschriften für bestehende Gebäude heranzuziehen. Eine Änderung führt dabei nicht ohne Weiteres dazu, dass das gesamte Gebäude nach sämtlichen Neubauanforderungen umzurüsten ist. Vor der Umsetzung sollten Genehmigungsumfang, Verfahrenspflicht und Rettungswege mit einer geeigneten Planung und der zuständigen Bauaufsicht geklärt werden.
Wohnungsaufteilung ohne Eingriff in tragende Bauteile
Aus einer bestehenden Wohnung können zwei selbstständige Wohneinheiten werden, ohne dass tragende Bauteile verändert werden. Die baurechtliche Prüfung beschränkt sich jedoch nicht auf die Tragkonstruktion. Die neue Aufteilung kann die Zahl und Abgrenzung der Nutzungseinheiten, ihre Zugänge und die Anforderungen an Rettungswege verändern. Deshalb ist zu prüfen, ob die bisher genehmigte Nutzung die geplante Aufteilung umfasst.
Das Verwaltungsgericht Minden (VG Minden) behandelte im Urteil vom 28.01.2022, Aktenzeichen 1 K 4844/18, eine Wohnungsaufteilung und die hierfür erforderliche baurechtliche Zulassung. Im Zusammenhang mit der Aufteilung einer Wohnung in zwei Einheiten waren brandschutzrechtliche Anforderungen neu zu beurteilen. Die Beibehaltung tragender Bauteile machte diese Prüfung nicht entbehrlich.
Der Fall betrifft die Grenzen einer Berufung auf die bisher zulässige Nutzung. Die Genehmigung einer Wohnung lässt sich nicht ohne Prüfung auf zwei selbstständige Einheiten übertragen. Eine erforderliche Baugenehmigung ist nach dem für das Verfahren geltenden Recht zu beurteilen. Die Darstellung des Urteils aus dem Jahr 2022 ist dabei von der Prüfung eines heute geplanten Vorhabens zu trennen.
Was Bestandsschutz bei einer Wohnungsaufteilung schützt
Passiver Bestandsschutz betrifft die Erhaltung und Weiterbenutzung einer rechtmäßig bestehenden baulichen Anlage im geschützten Umfang. Eine spätere Änderung der Vorschriften führt deshalb nicht automatisch dazu, dass jede unveränderte Anlage an sämtliche neuen Anforderungen angepasst werden muss.
Die Bezeichnung aktiver Bestandsschutz wird für Veränderungen zur Erhaltung oder Fortentwicklung eines Bestands verwendet. Daraus ergibt sich jedoch kein allgemeines, von den gesetzlichen Vorschriften unabhängiges Recht auf neue oder erweiterte Nutzungen. Für Instandhaltung, Umbau und Nutzungsänderung sind die jeweils geltenden gesetzlichen Voraussetzungen zu prüfen. Eine notwendige Erhaltungsmaßnahme und die Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit sind dabei nicht gleichzusetzen.
Wird der bisherige Nutzungsumfang überschritten, lässt sich die Änderung nicht allein mit der früheren Genehmigung rechtfertigen. Das bedeutet zugleich nicht, dass jeder baurechtliche Schutz sämtlicher unveränderter Gebäudeteile automatisch entfällt. Die Zulässigkeit der neuen Nutzung und der Umgang mit den unveränderten Teilen sind getrennt zu beurteilen.
Genehmigungspflicht und heutige Verfahrensregeln
Für ein heutiges Vorhaben in Nordrhein-Westfalen ist die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 – BauO NRW 2018) in der geltenden Fassung heranzuziehen. Die seit dem 01.09.2026 geltenden Bestimmungen unterscheiden unter anderem zwischen genehmigungspflichtigen Vorhaben, Verfahrensfreiheit und Genehmigungsfreistellung. Ein Urteil aus dem Jahr 2022 ersetzt diese Prüfung nicht.
§ 62 Abs. 2 BauO NRW 2018 regelt die Verfahrensfreiheit bestimmter Nutzungsänderungen; § 63 enthält Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung. Für das konkrete Vorhaben muss geklärt werden, ob eine dieser Regelungen eingreift. Dass keine tragende Wand verändert wird, genügt dafür nicht als alleinige Begründung.
Verfahrensfreiheit oder Genehmigungsfreistellung beseitigen die einzuhaltenden materiellen Anforderungen nicht. Eigentümer:innen müssen deshalb auch bei einem Vorhaben ohne Baugenehmigungsverfahren klären, ob die geplanten Wohnungen zulässig und sicher nutzbar sind.
Rettungswege und Anforderungen an bestehende Gebäudeteile
Die Anforderungen an den zweiten Rettungsweg sind für jede betroffene Nutzungseinheit zu berücksichtigen. Ein vorhandenes Fenster ist nicht allein deshalb ein geeigneter Rettungsweg, weil es geöffnet werden kann. Soweit eine Rettung durch die Feuerwehr vorgesehen ist, muss diese tatsächlich möglich sein. Die Genehmigungsentscheidung kann nicht auf eine nur gedachte Rettungsmöglichkeit gestützt werden.
Die Berichterstattung über das Urteil des VG Minden behandelt gerade die Ablehnung einer Baugenehmigung wegen des fehlenden zweiten Rettungswegs. Für die Planung einer Wohnungsaufteilung müssen daher die Zugänge und Rettungsmöglichkeiten der neuen Einheiten konkret dargestellt werden. Ob ein Brandschutzkonzept oder andere Nachweise erforderlich sind, richtet sich nach dem Vorhaben und den anwendbaren Vorschriften.
Für bestehende Gebäude enthält die BauO NRW 2018 besondere Regelungen. § 59 betrifft Anforderungen an bestehende Anlagen; § 47 Abs. 6 enthält Erleichterungen bei bestimmten Umnutzungen oder Änderungen zur Schaffung von Wohnraum. Diese Vorschriften begrenzen die Anwendung einzelner Anforderungen auf den Bestand. Eine pauschale Forderung, bei jeder Wohnungsaufteilung das gesamte Gebäude vollständig auf Neubauanforderungen umzurüsten, lässt sich daraus nicht ableiten. Die Rettungswegprüfung bleibt zu beachten.
Vorbereitung und Abstimmung des Vorhabens
Die Planung sollte mit den vorhandenen Genehmigungen und genehmigten Plänen beginnen. Daraus ist zu ermitteln, welche Nutzung und welche Zahl von Wohnungen bislang zugelassen wurden. Anschließend sind die geplante Aufteilung, die neuen Zugänge und die Rettungswege darzustellen. Die zuständige Bauaufsicht kann auf dieser Grundlage zur Verfahrensfrage angesprochen werden.
Die baurechtliche Zulässigkeit umfasst neben dem Bauordnungsrecht auch das Bauplanungsrecht. Eine Textausgabe des Baugesetzbuchs (BauGB) kann den Zugang zu den planungsrechtlichen Bestimmungen erleichtern; die landesrechtlichen Anforderungen an Gebäude und Rettungswege stehen dagegen in der Landesbauordnung. Für die konkrete Planung sind beide Regelungsbereiche ihrem jeweiligen Gegenstand zuzuordnen.
Eigentümer:innen sollten erforderliche Anträge und Nachweise vor der Umsetzung klären. Dabei ist auch festzustellen, welche vorhandenen Bauteile weiter genutzt werden können und welche Anpassungen die neue Aufteilung erfordert. Weitere Beiträge zu baurechtlichen und baufachlichen Fragen stehen in der Rubrik SV.
Häufig gestellte Fragen
Kann eine Wohnungsaufteilung ohne Eingriff in tragende Bauteile baurechtlich relevant sein?
Ja. Auch ohne Änderung tragender Bauteile können neue Nutzungseinheiten und andere Anforderungen an Zugänge oder Rettungswege entstehen. Die bisherige Genehmigung muss die neue Nutzung nicht automatisch umfassen.
Erlaubt Bestandsschutz automatisch die Schaffung einer weiteren Wohnung?
Bestandsschutz schützt den rechtmäßigen Bestand und die bisher zulässige Nutzung. Eine zusätzliche Wohneinheit ist nach den gesetzlichen Voraussetzungen zu prüfen; eine allgemeine Erlaubnis zur Umgestaltung ergibt sich daraus nicht.
Ist jede Wohnungsaufteilung in Nordrhein-Westfalen genehmigungspflichtig?
Für das konkrete Vorhaben ist anhand des geltenden Rechts zu prüfen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder eine Regelung zur Verfahrensfreiheit beziehungsweise Genehmigungsfreistellung eingreift.
Muss das ganze Gebäude bei einer Aufteilung auf Neubauanforderungen umgerüstet werden?
Das folgt nicht automatisch aus der Aufteilung. Die Landesbauordnung enthält besondere Vorschriften für bestehende Gebäude und bestimmte Änderungen zur Schaffung von Wohnraum. Die anwendbaren Anforderungen und die Rettungswege sind für das Vorhaben zu klären.
Welche Unterlagen sollten vor der Planung geprüft werden?
Vorhandene Genehmigungen und genehmigte Pläne zeigen den bislang zugelassenen Umfang. Die neue Aufteilung, die Zugänge und die Rettungswege sollten dargestellt werden, damit Verfahrenspflicht und erforderliche Nachweise geklärt werden können.
