Berlin/Herne/Köln. [stbs] Die Kellernutzung richtet sich nach der genehmigten Zweckbestimmung, den Eigenschaften der Räume und der vorgesehenen Tätigkeit. Ein Lagerkeller wird durch seine Möblierung noch nicht zu zulässigem Wohnraum. Für Aufenthaltsräume sind unter anderem Raumhöhe, Belichtung, Belüftung und Rettungswege zu klären. Werden Beschäftigte im Keller eingesetzt, kommen die Anforderungen des Arbeitsstättenrechts hinzu. Bei der Lagerung müssen die Gefahren der einzelnen Stoffe und die vorhandenen Schutzmaßnahmen berücksichtigt werden. Eine allgemeine 20-Liter-Grenze für sämtliche brennbaren Flüssigkeiten lässt sich ebenso wenig ansetzen wie ein unterschiedsloses Verbot aller Druckgasbehälter. Verstöße können Haftungs- und Versicherungsfolgen haben; deren Voraussetzungen sind jeweils gesondert zu prüfen. Eigentümer:innen und Mietparteien sollten deshalb die zulässige Nutzung, die Lagerbedingungen und ihre jeweiligen Pflichten nachvollziehbar festlegen.

Kellernutzung als Wohnraum und Aufenthaltsraum

Viele Keller dienen der Lagerung. Ihre Lage unterhalb des Erdgeschosses entscheidet jedoch nicht darüber, ob sie als Aufenthaltsräume genutzt werden dürfen. Die baurechtliche Einordnung richtet sich nach ihrer Bestimmung und Eignung sowie nach der genehmigten Nutzung. Soll ein bisheriger Lagerraum zum Wohnraum werden, müssen die hierfür geltenden Anforderungen erfüllt und das erforderliche Verfahren eingehalten werden.

Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 – BauO NRW 2018) verlangt gemäß §46 Abs. 1 grundsätzlich 2,40 m lichte Raumhöhe. Für Aufenthaltsräume im Kellergeschoss gelten mindestens 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche; Raumteile bis 1,50 m bleiben dabei außer Betracht. Diese Regelung ist keine bundesweit geltende Höhenvorgabe. Außerhalb Nordrhein-Westfalens ist die jeweilige Landesbauordnung heranzuziehen.

Belichtung, Belüftung und die erforderlichen Rettungswege müssen zur vorgesehenen Nutzung passen. Ein zweiter Rettungsweg darf nicht vorausgesetzt werden, nur weil ein Kellerfenster vorhanden ist. Seine tatsächliche Nutzbarkeit ist zu klären. Eine unzulässige Nutzung kann zu bauaufsichtlichen Maßnahmen führen und Fragen zum Versicherungsschutz aufwerfen.

Gewerbliche Nutzung und Arbeitsstätten im Keller

Ein gewerblich genutzter Keller und eine Arbeitsstätte mit Beschäftigten sind nicht automatisch dasselbe. Für Arbeitsstätten gilt die Verordnung über Arbeitsstätten (Arbeitsstättenverordnung – ArbStättV). Sie verlangt ausreichende Grundflächen, Raumhöhen und Lufträume, sichere Verkehrs- und Fluchtwege sowie gesundheitlich zuträgliche Arbeitsbedingungen. Die Anforderungen hängen von der Nutzung und der Zahl der anwesenden Personen ab.

Arbeitsräume sollen möglichst ausreichend Tageslicht und eine Sichtverbindung nach außen erhalten. Der Anhang der ArbStättV sieht dafür ausdrücklich Ausnahmen vor, etwa für bestimmte Lager- und Nebenräume oder bestimmte vollständig unter Erdgleiche liegende Nutzungen. Eine ausreichende Beleuchtung und gesundheitlich zuträgliche Atemluft bleiben erforderlich. Lüftung kann, soweit die Anforderungen erfüllt werden, auch durch eine raumlufttechnische Anlage erfolgen. Die Formel, natürliches Licht und natürliche Frischluft seien in jedem gewerblichen Keller ausnahmslos Pflicht, beschreibt diese Regelungen nicht zutreffend.

Fluchtwege und Notausgänge sind freizuhalten. Räume müssen sicher erreichbar sein und bei Gefahr verlassen werden können. Für die konkrete Arbeitsstätte ist zu ermitteln, ob ihre Abmessungen, ihre Lüftung und ihre Rettungsmöglichkeiten ausreichen.

Auch der Verkauf über Plattformen wie eBay kann Fragen zur geschäftlichen Tätigkeit aufwerfen. Eine allgemeine Grenze von 15 Verkäufen, ab der automatisch eine baurechtliche Genehmigung erforderlich wäre, gibt es nicht. Die Einordnung eines Verkaufsverhaltens und die Zulässigkeit einer bestimmten Raumnutzung sind unterschiedliche Prüfungen. Die in diesem Zusammenhang angeführte Entscheidung des Landgerichts Dessau-Roßlau (LG Dessau-Roßlau), Aktenzeichen 3 O 36/16, ersetzt die Prüfung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht. Fehlt eine tatsächlich erforderliche Genehmigung, können behördliche Maßnahmen folgen.

Gefahrstoffe und Druckgasbehälter lagern

Für die Lagerung im Keller sind gesetzliche Vorgaben, die genehmigte Nutzung, der Mietvertrag und wirksame Regelungen der Hausordnung zu berücksichtigen. Welche Stoffe in welchen Mengen untergebracht werden dürfen, hängt unter anderem von ihrer Einstufung, den Behältern und den Eigenschaften des Lagerraums ab.

Lacke, lösemittelhaltige Farben, Desinfektionsmittel, Benzin und Öle können unterschiedliche Gefahren aufweisen. Benzinkanister, Motorölfässer und Heizölvorräte sind deshalb nicht nach einer gemeinsamen Litergrenze zu beurteilen. Die pauschale Aussage, alle brennbaren Flüssigkeiten seien erst oberhalb von 20 L unzulässig, ist keine belastbare allgemeine Lagerregel. Daraus folgt auch keine Erlaubnis, sämtliche dieser Stoffe bis zu dieser Menge in jedem Keller aufzubewahren. Heizöl gehört in eine dafür geeignete und zulässige Lageranlage.

Für die betriebliche Lagerung in ortsbeweglichen Behältern konkretisieren die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS), insbesondere die TRGS 510, die erforderlichen Schutzmaßnahmen. Diese betrieblichen Regeln dürfen nicht ungeprüft als identische Mengenbestimmungen für jeden privaten Haushalt ausgegeben werden.

Druckluftbehälter und sämtliche Gasflaschen unterliegen keinem gemeinsamen, ausnahmslosen Kellerverbot. Der Inhalt des Behälters und die Lagerbedingungen sind zu unterscheiden. Ausströmendes Flüssiggas kann sich unter Erdgleiche ansammeln. Die Regeln zur Verwendung von Flüssiggas enthalten entsprechende Lagerbeschränkungen; eine gewöhnliche Kelleraufbewahrung ist daher keine geeignete Lösung für Flüssiggasflaschen. Ausnahmen für technisch gesicherte betriebliche Gaslager lassen sich nicht auf einen üblichen privaten Keller übertragen. Druckluft ist hinsichtlich dieser Gasgefahr anders zu beurteilen.

Brandlasten und Brandschutz im Gebäude

Größere Ansammlungen von Zeitungen, Kleidung, Reifen, Matratzen und Brennholz erhöhen die vorhandene Brandlast. Solche Gegenstände sollten nicht unkontrolliert angehäuft werden. Lagergut darf Rettungswege nicht versperren und die Funktion vorhandener Brandschutzelemente nicht beeinträchtigen. Bei Umbauten ist ebenfalls zu klären, welche Türen und Abschlüsse erhalten oder angepasst werden müssen.

Für einen reinen Lagerkeller besteht in Nordrhein-Westfalen nicht allein wegen seiner Lage eine allgemeine Rauchwarnmelderpflicht. Die gesetzliche Pflicht für Wohnungen erfasst bestimmte Räume und Flure. Ergänzende Warnmelder können sinnvoll sein, müssen jedoch für die Umgebungsbedingungen geeignet sein. Ein Melder warnt vor einem erkannten Brand; er verhindert dessen Entstehung nicht und ersetzt weder sichere Lagerung noch nutzbare Rettungswege.

Vermietende müssen ihre Verkehrssicherungspflichten erfüllen und auf erkennbare Gefahren angemessen reagieren. Daraus ergibt sich kein beliebiges Zutrittsrecht zu vermieteten Kellerräumen. Kontrollen müssen rechtlich zulässig organisiert werden. Mietparteien sind über die zulässige Nutzung, Lagerbeschränkungen und das Freihalten gemeinschaftlicher Wege zu informieren.

Haftung und Versicherungsschutz

Wer durch eine pflichtwidrige und schuldhafte Handlung einen Schaden verursacht, kann zivilrechtlich zum Schadensersatz verpflichtet sein. Ob eine Person für einen Kellerbrand oder dessen Folgen haftet, hängt von der verletzten Pflicht, dem Verschulden und dem ursächlichen Zusammenhang mit dem Schaden ab.

Strafrechtliche Verantwortung setzt die Voraussetzungen eines Straftatbestands voraus. Sie ist bei Brandereignissen nicht generell auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Das Strafgesetzbuch (StGB) erfasst in § 306d unter den dort bezeichneten Voraussetzungen auch fahrlässige Brandstiftung.

Versicherungsfolgen richten sich nach dem Vertrag und dem Gesetz über den Versicherungsvertrag (Versicherungsvertragsgesetz – VVG). Bei vertraglichen Obliegenheiten sind insbesondere § 28 VVG und dessen Voraussetzungen zur Leistungsfreiheit oder Kürzung zu beachten. Bei der Herbeiführung des Versicherungsfalls unterscheidet § 81 VVG zwischen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Nicht jeder Regelverstoß führt automatisch zum vollständigen Verlust der Versicherungsleistung. Bei Obliegenheitsverletzungen kann auch die Ursächlichkeit erheblich sein.

Vorgaben aus VdS-Richtlinien können für den Versicherungsschutz relevant sein, wenn sie wirksam zum Vertragsinhalt gemacht wurden. Ihre bloße Existenz ersetzt diese vertragliche Zuordnung nicht. Für mietrechtliche und zivilrechtliche Fragen bietet eine Textausgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) Zugang zum Gesetzeswortlaut; sie ersetzt keine Prüfung der konkreten Lager- oder Versicherungsbedingungen.

Praktische Organisation der Kellernutzung

Vor einer neuen Nutzung sollten die Genehmigungsunterlagen, die Raumverhältnisse und die geltenden Anforderungen geprüft werden. Für gefährliche Stoffe sind Art, Menge und Lagerbedingungen festzustellen. Regelmäßige, rechtlich zulässige Kontrollen helfen, versperrte Wege oder problematische Ansammlungen frühzeitig zu erkennen. Hinweise an die Mietparteien sollten konkret benennen, was im jeweiligen Gebäude zulässig ist.

Geeignete Warnmelder können die Früherkennung unterstützen. Fachkundige Beratung sollte hinzugezogen werden, wenn die baurechtliche Zulässigkeit, die Lagerbedingungen oder die Versicherungsanforderungen ungeklärt sind. Die Rubrik Sicherheit behandelt weitere Fragen des vorbeugenden Schutzes von Menschen und Gebäuden.

Häufig gestellte Fragen

Darf ein Lagerkeller als Wohnraum genutzt werden?

Die geplante Wohnnutzung muss baurechtlich zulässig sein. Raumhöhe, Belichtung, Belüftung und Rettungswege sind zu prüfen; außerdem ist das erforderliche Verfahren einzuhalten.

Gilt für brennbare Flüssigkeiten im Keller immer eine Grenze von 20 L?

Eine gemeinsame 20-Liter-Grenze für sämtliche brennbaren Flüssigkeiten ist keine allgemeine Lagerregel. Die Beurteilung hängt vom Stoff, seiner Menge, den Behältern, dem Raum und den anwendbaren Vorschriften ab.

Sind alle Druckgasbehälter im Keller verboten?

Druckluftbehälter und Gasflaschen sind nach ihrem Inhalt und den Lagerbedingungen zu unterscheiden. Besonders Flüssiggas erfordert wegen der möglichen Ansammlung unter Erdgleiche geeignete Schutzmaßnahmen und die Beachtung der Lagerbeschränkungen.

Müssen reine Lagerkeller in Nordrhein-Westfalen Rauchwarnmelder haben?

Eine allgemeine Pflicht allein für reine Lagerkeller folgt aus der Rauchwarnmeldervorschrift für Wohnungen nicht. Ergänzende Melder müssen für die Umgebung geeignet sein und ersetzen sichere Lagerung und Rettungswege nicht.

Entfällt nach einem Lagerverstoß automatisch der Versicherungsschutz?

Die Folgen hängen von den Versicherungsbedingungen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Bei Obliegenheitsverletzungen sind unter anderem Verschulden und gegebenenfalls Ursächlichkeit zu berücksichtigen; nicht jeder Verstoß führt zum vollständigen Leistungsausschluss.